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高位購房者希望受惠利率下調，存量房貸調整卡點在哪兒？

來源：家居百科時間：2024年07月17日 13:22

在全國層面房貸利率取消下限后，多地房貸利率不斷探底：一線城市廣州的首套房貸利率最低達到3%，云南玉溪有銀行的房貸利率已跌破3字頭，只要2.95%。

但新增房貸明顯受優(yōu)待而存量房貸利率卻“高位站崗”，降低存量房貸利率的呼聲也越發(fā)高漲。

記者在采訪中了解到，去年9月央行對存量房貸利率普調后，已有很多存量房業(yè)主受益，但無論是首套房還是二套房，存量與新增房貸的利息差目前仍然較大。有購房者表示，降低存量房貸利率，能夠顯著減輕居民負擔，還能刺激居民消費。

未來“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降？阻礙存量房貸利率再次下調的因素有哪些？

存量房業(yè)主希望“及時止損”

某一線城市購房者王珂，買房后不僅房價下跌了，房貸利率也一直下行，他平時省吃儉用就為了盡早湊夠錢提前還貸。

“買房一年多時間，我已經提前還貸兩次、總計還款70萬，之后打算存到一筆錢就提前還一次?！蓖蹒鎸τ浾弑硎?。

王珂坦言，刺激他一次次提前還貸的直接原因就是房貸利率的不斷下調。他于2023年5月買了第二套房，貸款約130萬元，當時的二套房商貸利率是5.35%，而現(xiàn)在，他所在一線城市的二套房商貸利率低至3.7%。雖然隨著LPR（貸款市場報價利率）的調整，王珂的商貸利率現(xiàn)在已經降為5.25%，但相比現(xiàn)在最新利率，王珂每個月月供還是要多出一千多元。

“發(fā)布新的住房信貸政策那天，我們業(yè)主群內一片感慨，大家都覺得自己房子買早了，不僅房價‘站高崗’，就連房貸利率也高位站崗了，大家都在討論如何及時止損?！蓖蹒嬲f道。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2022年1月時，全國百城首套房主流利率平均為5.56%，二套房主流利率平均為5.84%；而到了今年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.90%。盡管看上去利率只相差兩個百分點左右，但按照100萬元房貸來算，總利息差超過40萬元，月供差達到1000多元。

購房人江維告訴記者，他在2023年11月購買首套房，執(zhí)行利率LPR+35BP，但沒過幾個月，貸款銀行已經將首套房貸利率調到LPR-10BP，他希望自己的存量房貸加減點也能跟進調整。

江維正在跟同小區(qū)的購房者們一起呼吁銀行降低存量房貸利率。他表示，住房貸款有別于一般商業(yè)貸款，具有明顯的民生屬性，尤其是首套房的房貸，具備剛需屬性，政策上應予平等對待。新老劃斷、給予增量明顯優(yōu)待的做法，會導致提前還貸、“賣舊買新”掛牌激增等問題，也會導致市場上出現(xiàn)以低利率消費貸置換高利率房貸等操作，不利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“如果存量房貸利率不會再下調，那我只能等收房后，找親朋好友湊一些錢，把房貸提前還了，現(xiàn)在這個利率實在太不劃算?！苯S對記者說。

有城市支持“商轉公”降低利率

實際上，降低存量房貸呼聲已久，去年央行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，已對部分存量貸款利率進行過一輪普調。

通知要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

當時，符合條件的首套房存量房貸客戶和部分“二套轉首套”房貸客戶都實現(xiàn)了存量房貸利率降低，其中“二套轉首套”客戶是此輪政策調整的最大受益方。

此類購房人手中的房產，原本在地方限購限貸政策下屬于“二套房”，而樓市政策松綁后，按照新規(guī)又被視為“首套房”，便可以享受此次利率調整。

上海市民謝峰是受益者之一，他告訴記者，原本他有一套房屋在購買時并不是家庭唯一住房，但后期出售了其他住房，那套住房就成為其家庭唯一住房，而且上海又將原先的“認房又認貸”政策調整為“認房不認貸”，因此他那套住房就在政策層面上成為了“首套房”。在央行發(fā)出降低存量房貸利率通知后，謝峰就向貸款銀行提出了申請，2023年11月，其申請獲批，房貸利率下降至3.95%，每月月供少了200多元。

“按照政策要求，利率是按照原貸款發(fā)放時的下限來確定的，所以相比現(xiàn)在上海首套房商貸3.5%的利率，仍要高出一些?！敝x峰表示。

近期，和上海類似，杭州也因二套房認定標準變化，部分存量房貸利率已自動調整為首套利率。

今年年初，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行副行長宣昌能就曾表示，2023年有超過23萬億元存量房貸利率完成下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

此外，近期也有不少城市通過“商業(yè)貸款轉公積金貸款”（以下簡稱“商轉公”）來變相降低存量房貸利率，眾所周知，公積金貸款利率要顯著低于商業(yè)貸款利率。

7月12日，武漢住房公積金管理中心就宣布部分恢復二套房“商轉公”，武漢地區(qū)繳存人家庭名下在本市僅有兩套住房，且從未使用過個人住房公積金貸款的，可以就其中一套住房申請商轉公貸款，最高額度可達100萬元。7月1日，煙臺市住房公積金管理中心也開始辦理“商轉公”直轉業(yè)務，普通家庭限額80萬元，多孩家庭最高限額100萬元。

專家：關注存款利率下調動向

新增房貸利率仍在不斷下降，未來“高位站崗”的老業(yè)主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財經表示：“羊毛出在羊身上，如果存款利率沒有下降，貸款利率也不可能下降，銀行作為企業(yè)，也需要考慮自己的利潤空間。存量房貸現(xiàn)在在銀行看來，是優(yōu)質資產，降低存量房貸利率會壓縮利潤空間，對于銀行來說，他們更在意報表上的利潤?！?/p>

上海某股份制銀行內部人士也對記者表示，盡管存款利率已經出現(xiàn)多輪下調，但受房貸利率降低等因素影響，銀行凈息差仍然普遍承壓。

國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較去年四季度的1.69%下滑了15個基點，創(chuàng)下歷史新低。

目前，中農工建交郵六大行三年定期存款利率為1.95%，五年為2.00%。在房貸利率下限取消后，市場上已經開始出現(xiàn)“2字頭”的房貸利率，若房貸利率繼續(xù)下調，毫無疑問銀行的經營壓力也會比較大。

張宏偉認為，如果購房者希望存量房貸利率繼續(xù)下降，目前只有兩種實現(xiàn)途徑：一是LPR下降，今年有1-2次機會，估計累計降息0.5個百分點，存量房貸利率會隨之在第二年下降同樣的幅度；二是近期再出現(xiàn)存款利率下調，只有存款利率下降了，銀行貸款利率下降才會有空間，去年9-10月存款利率下降后，存量房貸利率就整體下調了一次，讓購房者的還貸壓力有所減輕。未來，存量房貸利率是否整體下調，將和存款利率是否下調以及下調幅度有密切關系。

“可以預見的是，如果增量與存量繼續(xù)維持這么大的利息差距，肯定會有更多提前還貸的情況發(fā)生。從老百姓的角度來講，能省多少是多少，大家會盡可能去提前還一部分貸款，讓利息少支出一些。”張宏偉表示，接下來，在購房者、銀行和政府部門等多方之間，還會出現(xiàn)新一輪博弈，或許博弈之后存量房貸利率還有繼續(xù)下降的可能性。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，雖然購房者作為借款人已經與銀行達成合同約定，利率要以合同約定為準，但是現(xiàn)在的新增房貸利率持續(xù)走低，新購房人和老購房人的房貸利率相差懸殊，所以，購房者可以嘗試和銀行去溝通，同時也應多關注相關政策的變化。

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