首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) “老破小”現(xiàn)在值得入手嗎？

“老破小”現(xiàn)在值得入手嗎？

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年07月26日 10:01

“外面丑，關(guān)我里面什么事！”近來(lái)，多地網(wǎng)友在社交媒體上曬出他們購(gòu)買(mǎi)的“老破小”房源，這些曾被忽視的二手房再次受到一部分購(gòu)房人的青睞。

根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，一些一二線城市“老破小”房源的成交量有所活躍，例如，今年上半年杭州市總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)的二手房房源的成交占比，較去年同期高出了近10個(gè)百分點(diǎn)。

“老破小”，真的值得買(mǎi)嗎？

“性價(jià)比是不錯(cuò)的”

“老破小”，是用來(lái)形容那些建成時(shí)間長(zhǎng)、社區(qū)及房間內(nèi)設(shè)施老舊、居住空間偏小的房源，這些住宅廣泛存在于各個(gè)城市，尤其是老城區(qū)。北京市朝陽(yáng)區(qū)的金臺(tái)路、呼家樓片區(qū)內(nèi)就聚集著大量“老破小”房源，樓齡在20年、30年及以上的房子隨處可見(jiàn)，由于該片區(qū)位置較好并且毗鄰國(guó)貿(mào)CBD商務(wù)區(qū)，一直是熱門(mén)的置業(yè)區(qū)域之一。

中新經(jīng)緯于近日走訪了金臺(tái)路片區(qū)一些小區(qū)。在某社區(qū)，地面上停滿私家車，每棟單元樓門(mén)口都被電動(dòng)車包圍，進(jìn)入樓道，墻面貼有各類小廣告，樓道和走廊處還有一些居民擺放的雜物。

“現(xiàn)在這一片區(qū)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)比幾年前便宜不少，很多之前觀望的年輕人都可以上車了，性價(jià)比是不錯(cuò)的。”該片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李乘（化名）對(duì)中新經(jīng)緯稱，自北京6月底出臺(tái)降低首付比例等政策后，市場(chǎng)表現(xiàn)有所回暖，在上周日，他們公司團(tuán)結(jié)湖大區(qū)成交了11套房源，而往常只能成交6、7套。他稱，現(xiàn)在有些客戶覺(jué)得價(jià)格調(diào)整到位了，已經(jīng)開(kāi)始入手。

李乘舉例道，金臺(tái)路片區(qū)某二手房房源當(dāng)前的掛牌價(jià)是336萬(wàn)元，而在去年，同戶型、同樓層的房源成交價(jià)為420萬(wàn)元。李乘稱，即便該片區(qū)的房源已經(jīng)下降，但業(yè)主為了防止有些客戶大幅砍價(jià)，會(huì)把掛牌價(jià)報(bào)得虛高一些，留足與買(mǎi)家的議價(jià)空間，實(shí)際成交價(jià)仍能下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯稱，北京此前出臺(tái)的樓市調(diào)整政策更多是釋放改善型需求，而近期降低首套房首付比例、降低住房貸款利率等政策，則是釋放剛性需求，讓剛需的購(gòu)房門(mén)檻降低，加上二手房房源的價(jià)格下降，共同促使購(gòu)房者的首付款及還款壓力降低，使得“老破小”房源出現(xiàn)一波行情。

不止北京，多個(gè)一二線城市均出現(xiàn)類似情況。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍對(duì)中新經(jīng)緯稱，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2024年上半年，杭州市總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)的二手房房源成交比例占整個(gè)二手房成交量的約45%，成交比例較2023年上半年高出近10個(gè)百分點(diǎn)，成交量明顯放大。他稱，經(jīng)過(guò)近段時(shí)間的交易，位置好、配套好、總價(jià)在130萬(wàn)元至150萬(wàn)元的二手房源已經(jīng)消化得差不多了。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中新經(jīng)緯稱，各家機(jī)構(gòu)對(duì)“老破小”的定義有所不同，但觀察下來(lái)，6月份，上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交占比較上個(gè)月有提升，300萬(wàn)元至500萬(wàn)元的二手房源占比較5月提升了9個(gè)百分點(diǎn)。他稱，成交房源的樓齡不易統(tǒng)計(jì)，但在300萬(wàn)元至500萬(wàn)元的產(chǎn)品段中，面積小于70平方米的房源占比是比較多的，面積小、總價(jià)低的二手房房源成交活躍度有所提升。

深圳中原研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，深圳市350萬(wàn)元-500萬(wàn)元價(jià)段的二手房為成交主力，占比21.5%；其次是250萬(wàn)元-350萬(wàn)元價(jià)段，占比19.2%。從占比變化看，350萬(wàn)元以下價(jià)段成交占比顯著上升。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“老破小”房源成交相對(duì)活躍的地方主要是超大、特大城市，這些城市在過(guò)去幾年涌入大量年輕人，他們目前的支付能力相對(duì)有限，“老破小”是短期內(nèi)可以支付的選擇。他說(shuō)：“‘老破小’房源在這輪市場(chǎng)調(diào)整中跌幅較大，跌到了一部分購(gòu)房者的可支付水平。”

“老破小”價(jià)值仍在

▲北京市朝陽(yáng)區(qū)金臺(tái)路某小區(qū)住宅樓。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

2023年，柳君（化名）開(kāi)始在北京看房，她當(dāng)時(shí)糾結(jié)于是在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)新房，還是購(gòu)置一套位置相對(duì)較好的二手房。對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，新房的位置一般都比較遠(yuǎn)，而且首付及月供壓力更大，一番比較后，她最終選擇了西四環(huán)玉泉路地鐵站附近的一套建成于20世紀(jì)90年代的二手房，總價(jià)近400萬(wàn)元。

目前，柳君正在裝修房子。她對(duì)中新經(jīng)緯稱，那些“遠(yuǎn)大新”的樓盤(pán)位置較遠(yuǎn)，日常的社交出行可能就要一個(gè)半小時(shí)，她無(wú)法為了“遠(yuǎn)大新”而犧牲通勤時(shí)間。盡管近期房?jī)r(jià)有所下跌，但她對(duì)這套房子依然滿意，小區(qū)物業(yè)比較負(fù)責(zé)，環(huán)境也比一般的“老破小”房源要整潔。同時(shí)，周邊配套成熟，這是新房在短期內(nèi)無(wú)法比擬的。

2019年在金臺(tái)路片區(qū)購(gòu)房的馮博（化名）也對(duì)中新經(jīng)緯稱，金臺(tái)路的房子大部分都是“老破小”，優(yōu)點(diǎn)是交通出行便利，周邊配套齊全，超市、飯店、醫(yī)院、學(xué)校都能在一公里范圍內(nèi)解決，到國(guó)貿(mào)、三里屯、朝陽(yáng)公園也很近。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯表示，一些城市“老破小”房源成交量上升，除了價(jià)格低以外，交通便利、學(xué)區(qū)加持、周邊配套成熟等，都是購(gòu)房者看重的因素。多地推出的帶押過(guò)戶政策，讓二手房源的成交速度加快，交易更加便利。此外，還有一些購(gòu)房者是看到城中村改造的預(yù)期，選擇入手這類房源。

在杭州，一些“老破小”房源之所以受到青睞，與“原拆原建”的政策有一定關(guān)系。上官劍稱，一些區(qū)域低總價(jià)二手房房源的快速成交，就是部分購(gòu)房者受到了自主更新政策的刺激，期待相關(guān)政策落地。另外，杭州買(mǎi)房積分落戶分值由此前的30分提升至80分，為了讓子女享受杭州的教育資源，總價(jià)低的“老破小”就成為了一些外地客戶的選擇。

張大偉還稱，過(guò)去幾年，多地持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，這讓部分社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施得到一些提升，老舊小區(qū)的居住環(huán)境有所改善。

貸款政策也對(duì)老舊小區(qū)的交易有所支撐。今年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》提出，對(duì)于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減3年（磚混結(jié)構(gòu)50年/鋼混結(jié)構(gòu)60年-房屋使用年限-3年），優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。與原核定標(biāo)準(zhǔn)相比，公積金貸款年限相當(dāng)于增加10年或20年的時(shí)間。李乘表示，受此政策影響，一些改造后的老舊小區(qū)的公積金貸款年限都有所增加。

不過(guò)，陳舊的基礎(chǔ)設(shè)施、過(guò)高的建筑密度、無(wú)法大規(guī)模改變的人居環(huán)境，仍讓不少人對(duì)“老破小”房源望而卻步。馮博稱，這些房子重新裝修后，下水道堵塞、水壓低等問(wèn)題還是會(huì)出現(xiàn)。李乘表示，一些老小區(qū)的停車位已經(jīng)被分配完，新搬來(lái)的居民想要停車只能跟居委會(huì)協(xié)商。

租金收益堪比理財(cái)產(chǎn)品？

▲北京市朝陽(yáng)區(qū)金臺(tái)路住宅樓。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

今年4月份，易居研究院發(fā)布的一份二手房報(bào)告稱，2018年底，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始拉升，當(dāng)年四季度為39454元/平方米，而到2021年一季度，已經(jīng)漲到62284元/平方米，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。此后，受政策影響和市場(chǎng)自身調(diào)整，尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼二手房?jī)r(jià)格下行，到2024年一季度，價(jià)格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平。

“老破小”房源的價(jià)格回落，讓這類房源的租金回報(bào)率（年租金/房屋總價(jià)）得以回升。上官劍稱，以杭州市朝暉九區(qū)的房源為例，該小區(qū)兩居室的價(jià)格在150萬(wàn)元左右，年租金在3萬(wàn)至4萬(wàn)元左右，粗略計(jì)算，朝暉九區(qū)兩居室的租金回報(bào)率約在2.5%以上，這一收益率已經(jīng)與一些理財(cái)產(chǎn)品的收益相當(dāng)。

李乘稱，北京朝陽(yáng)區(qū)金臺(tái)路片區(qū)60平方米左右的兩居室，租金價(jià)格在6000元至7000元/月左右，比郊區(qū)新交付小區(qū)的租金價(jià)格高出不少。中新經(jīng)緯以金臺(tái)路片區(qū)一套面積約58平方米、掛牌價(jià)339萬(wàn)元的兩居室為例，該房源同戶型的年租金約7.8萬(wàn)元，粗略計(jì)算，這套“老破小”的租金回報(bào)率約為2.3%。參考諸葛找房研究中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年，北京、杭州兩地的租金回報(bào)率分別約為1.85%、1.69%，對(duì)比下來(lái)，“老破小”房源的租金回報(bào)較高。

對(duì)比理財(cái)產(chǎn)收益，根據(jù)銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行陌l(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)年度報(bào)告（2023年）》顯示，2023年各月度銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率為2.94%。另?yè)?jù)中國(guó)外匯交易中心披露數(shù)據(jù)，7月24日，10年期國(guó)債收益率為2.2270%。

盡管“老破小”交易出現(xiàn)升溫，但上述受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然這類房源的價(jià)格已大幅回落，跌到一些剛需人群的心理價(jià)位，但仍要謹(jǐn)慎、按需購(gòu)買(mǎi)。上官劍認(rèn)為，從保值增值角度看，“老破小”未來(lái)的空間相對(duì)有限，建議購(gòu)房從實(shí)際需求出發(fā)謹(jǐn)慎選擇，比如，有教育、醫(yī)療等資源的加持。

李宇嘉稱，基于通勤、教育、總價(jià)可控等因素，購(gòu)房者可以選擇“老破小”，但是，這些房源最大的問(wèn)題是市政設(shè)施的老化，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)很多意想不到的問(wèn)題。

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