首頁即時動態(tài) 地產(chǎn)黑馬建發(fā)上半年凈利下降36.4%，CEO林偉國稱“未來投資優(yōu)先考慮去化周期”

地產(chǎn)黑馬建發(fā)上半年凈利下降36.4%，CEO林偉國稱“未來投資優(yōu)先考慮去化周期”

來源：家居百科時間：2024年08月28日 11:31

拿地要保持8個點左右的合理凈利潤水平。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

“無法預(yù)期下半年會有很大反轉(zhuǎn)，尚不能明確?！毖永m(xù)年初對行業(yè)的判斷，林偉國對接下來的樓市依然持觀望態(tài)度。

8月26日，“廈門三劍客”的老大建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司建發(fā)國際（1908.HK）召開了2024年上半年業(yè)績發(fā)布會。建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國在會上表示，對于公司中長期銷售利潤及規(guī)模的展望，需要觀察整體市場復(fù)蘇情況。

林偉國指出，建發(fā)每年都會有一個新策略，對公司進(jìn)行每年的調(diào)整，甚至半年多也會經(jīng)歷一些反思和調(diào)整?！爸劣谥虚L期的發(fā)展，我們只能在資源方面，無論是人力資源還是產(chǎn)品資源以及財務(wù)資源方面做得更好，當(dāng)機(jī)會來臨時，我們就能及時跟上?！?/p>

在這樣相對保守的策略下，向來以激進(jìn)聞名市場的建發(fā)交出了半年成績單，盈利了，但也下降了。

2024年上半年，建發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入327.5億元，同比增長約35%；凈利潤為14.4億元，同比增長1%；歸母凈利潤為8.17億元，同比下降36.4%?；久抗捎麨?7.30分，董事會已決議不就本期宣派中期股息。

林偉國認(rèn)為，建發(fā)上半年凈利潤率同比下降的原因主要是毛利潤率下降，上半年下降至11.9%。“上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有94%的項目是公司在2020年、2021年期間獲取的項目，這些項目的毛利率較低?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為建發(fā)支柱性業(yè)務(wù)，上半年獲得物業(yè)開發(fā)收入310.11億元，較2023年同期增加36.4%，占公司總收入約94.68%。截至報告期末，建發(fā)交付物業(yè)總建筑面積約為205.2萬平方米，較去年同期增加252000平方米。

半年報顯示，2024年上半年，建發(fā)累計合同銷售額約為508.7億元，累計合同銷售總建筑面積約為245.9萬平方米，物業(yè)開發(fā)現(xiàn)金回款約為647億元。

分城市來看，大本營廈門在建發(fā)銷售金額貢獻(xiàn)中排第一名，上半年錄得約78.63億元。其次是寧波，同期錄得約34.42億元銷售額；莆田錄得約31.02億元，成都錄得約28.74億元。緊隨其后的是無錫、寧德、漳州、福州、溫州、長沙、九江、黃石等。

此外，截至2024年6月末，建發(fā)已售未結(jié)金額約為2317億元，較2023年末增長11%。其中，2021年以后拿地項目的已售未結(jié)金額為1742億元，占比約75%。

建發(fā)管理層認(rèn)為，這為持續(xù)優(yōu)化結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)奠定了良好的基礎(chǔ)。

2024年，建發(fā)一改前兩年“無地不拿”的態(tài)勢，開啟了聚焦深耕路線，比如上海、福州、廈門、杭州、廈門、武漢、長沙等核心城市，共有14個項目招拍掛拿地，拿地貨值約為586億元。

另外，還有4個項目為去年公司大股東或合作方參與拍地，今年上半年完成股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓的貨值約為156億元。因此，18個項目合計貨值約為742億元。

拿地策略的變化也直接導(dǎo)致建發(fā)的土儲分布發(fā)生巨大變化，比如杭州直接上升至第一，可供銷售總建筑面積約為137.91萬平方米，而截至2023年12月底這一數(shù)據(jù)僅約為42.85萬平方米。

對此，林偉國表示，“建發(fā)在杭州市場的品牌基礎(chǔ)和庫存基本上沒有，現(xiàn)在是一個比較合適的時機(jī)點，在整個杭州市場增加一些土儲。”

第二名為上海，截至報告期末，建發(fā)在上?？晒╀N售總建筑面積約為92.03萬平方米；此外，在廈門這一數(shù)據(jù)約為84.61萬平方米，排在其后的為無錫、南昌、福州、貴陽、長沙、株洲、蘇州、成都等城市。

林偉國透露，截至2024年6月，建發(fā)的土地儲備全口徑可售貨值約2577億元，土儲權(quán)益比例約為77%，庫存總量保持在合理水平。

由于對市場預(yù)期的不確定，建發(fā)接下來對于投資將會謹(jǐn)慎，“在拓展上優(yōu)先考慮去化周期，加強(qiáng)改善庫存和保持流動性。”

林偉國表示，拓展方面，建發(fā)需要關(guān)注流動性，選擇投資回報周期較短的項目；在城市選擇方面，會根據(jù)每個城市的容量，結(jié)合建發(fā)在當(dāng)?shù)氐母偁幜褪姓悸?，合理保持庫存總量，防止在該城市超出自身能力的投資。還要重點選擇需求可靠且風(fēng)險較小的城市進(jìn)行拓展。

在投資總量方面，仍堅持以銷定投、穩(wěn)健投資，確保公司庫存總量的合理性?！叭ツ杲òl(fā)都需要進(jìn)行補(bǔ)充庫存，2022年和2023年兩年時間大約補(bǔ)充了3700億元貨值的土地?！?/p>

在林偉國看來，考慮到今年整體庫存能夠滿足銷售需求，建發(fā)可以適當(dāng)放緩?fù)顿Y進(jìn)度。

“購房者對未來預(yù)期相對負(fù)面?！绷謧赋觯壳笆袌稣w二手房供應(yīng)量很大，因此對于新房市場的量價存在較大壓力。

他認(rèn)為宏觀政策的繼續(xù)出臺可能會獲取一些樂觀成果，比如前段時間提到的美國預(yù)期降息對貨幣政策有利，未來也不排除一些國家出臺刺激經(jīng)濟(jì)的政策，以改變國內(nèi)購房客戶的普遍預(yù)期。

從購買土地的角度來看，建發(fā)仍然關(guān)注一個問題，即保持8個點左右的合理凈利潤水平。

大舉擴(kuò)張的代價是負(fù)債攀升。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)國際錄得凈負(fù)債439.58億元（截至2023年12月31日：約305.95億元），凈負(fù)債權(quán)益比率約為45.72%（截至2023年12月31日：約為33.64%）。

截至報告期末，建發(fā)國際的負(fù)債比率增至96.9%（截至2023年12月31日，該數(shù)據(jù)為93.2%）。而在借款總額當(dāng)中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還，約830.49億元須于一年后但在五年內(nèi)償還。

林偉國表示，整體債務(wù)與銷售規(guī)模有關(guān)，由于經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，債務(wù)可以相對較大，經(jīng)營規(guī)模縮小，債務(wù)也應(yīng)該逐步考慮控制?！皩嶋H上，去年建發(fā)整個有息債務(wù)下降了100多億，今年到現(xiàn)在又降了四五十億。”

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