多輪競(jìng)拍、刷新樓面價(jià) 青島、南京高溢價(jià)地塊背后有何邏輯？

6月20日，青島市嶗山區(qū)王家村地塊刷新青島樓面價(jià)，競(jìng)價(jià)364輪，溢價(jià)率37.23%，最終由青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海業(yè)益佳”）以18.9億元斬獲，樓面價(jià)39516元/平方米。

而6月19日，在土地減量提質(zhì)的情況下，南京公開(kāi)拍賣(mài)3宗低密度宅地，總攬金約22.82億元。其中，夫子廟地塊溢價(jià)率均超20%，而建鄴區(qū)雙閘街道住宅用地成為南京第二高價(jià)地。

在其他城市地塊撤拍頻發(fā)、底價(jià)成交成為主流的同時(shí)，青島、南京土地高溢價(jià)成交的背后有何邏輯？

溢價(jià)率37.23%，嶗山地塊刷新青島樓面價(jià)

6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地，分別位于嶗山區(qū)王家村板塊、城陽(yáng)區(qū)白云山板塊各一宗，總起始價(jià)18.88億元。最終2宗宅地一宗溢價(jià)、一宗底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，嶗山區(qū)王家村35號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，其也是青島二批次中“含金量”最高的地塊。該地塊起始價(jià)13.75億元，起始樓面價(jià)28796元/平方米，也是嶗山區(qū)起始樓面價(jià)最高的住宅用地；占地面積21705.6平方米（32.56畝），容積率2.2，規(guī)劃建筑面積4.78萬(wàn)平方米。

此次共有中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、海業(yè)益佳三家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)364輪競(jìng)價(jià)，由海業(yè)益佳以總價(jià)18.87億元斬獲，成交樓面價(jià)39516元/平方米，溢價(jià)率37.23%，該樓面價(jià)刷新了嶗山高價(jià)地紀(jì)錄，而在去年嶗山高價(jià)地樓面價(jià)為25185元/平方米。另外，嶗山區(qū)王家村35號(hào)地塊樓面價(jià)還超過(guò)了2010年出讓的市南區(qū)萊陽(yáng)路8號(hào)地塊（樓面價(jià)33901元/平方米），成為青島樓面價(jià)最高地塊。

中指研究院高級(jí)分析師謝東暉表示，嶗山區(qū)王家村35號(hào)地塊位于嶗山區(qū)規(guī)劃梅嶺東路以南、規(guī)劃石老人一路以東，為嶗山石老人前海一線(xiàn)的“城中村”王家村社區(qū)拆遷改造用地中第一個(gè)出讓地塊。該地塊毗鄰金家?guī)X板塊，地處價(jià)值高地，附近擁有眾多高端項(xiàng)目競(jìng)品，住宅均價(jià)約60000元/平方米，區(qū)域房?jī)r(jià)位列青島之最，且周邊配套齊全。此次土拍的高溢價(jià)成交，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)值和潛力，也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高端項(xiàng)目市場(chǎng)在挑戰(zhàn)中仍蘊(yùn)含著機(jī)遇。

相比之下，同在當(dāng)天出讓的城陽(yáng)區(qū)白云山地塊就顯得冷清。其由青島悅銘置業(yè)有限公司以底價(jià)5.13億元斬獲，樓面價(jià)5007元/平方米。該地塊位于城陽(yáng)街道白云山路以東、春陽(yáng)路以北，占地面積64057平方米，容積率1.6，規(guī)劃建筑面積10.25萬(wàn)平方米。

樓面單價(jià)約4.4萬(wàn)，南京誕生“第二高價(jià)地”

值得注意的是，近日不僅青島出現(xiàn)了地塊高溢價(jià)成交。6月19日，南京公開(kāi)拍賣(mài)3宗低密度宅地，總起始價(jià)19.7億元。最終3宗地塊平均溢價(jià)率達(dá)到13.59%，總攬金約22.82億元。

其中，建鄴區(qū)雙閘街道住宅用地經(jīng)歷競(jìng)價(jià)47輪，被奧體建設(shè)以總價(jià)17.4億元拿下，成交樓面價(jià)43888元/平方米，溢價(jià)率15.23%，該樓面價(jià)位居南京TOP2，僅次于由葛洲壩于2016年5月斬獲的中國(guó)府地塊；秦淮區(qū)夫子廟街道住宅用地，經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)價(jià)，由中堃置業(yè)以總價(jià)4.6億元拿下，成交樓面價(jià)35084元/平方米，溢價(jià)率20.42%；溧水區(qū)永陽(yáng)街道住宅用地，掛牌起始價(jià)0.78億元，經(jīng)5輪競(jìng)價(jià)，被南京昱臨置業(yè)以0.82億元拿下，成交樓面價(jià)6305元/平方米，溢價(jià)率5.13%。南京三宗地塊溢價(jià)成交離不開(kāi)地塊的優(yōu)質(zhì)屬性。

南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，此前南京宣布2024年供地計(jì)劃，全市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃僅240公頃，較去年減少51.3%。本次土拍是供應(yīng)計(jì)劃官宣后的首次土地出讓?zhuān)瑑H3宗地塊，少而精，體現(xiàn)出供地的克制，減量提質(zhì)，也是遵循市場(chǎng)規(guī)律下對(duì)市場(chǎng)的保護(hù)。

此外，“本次3宗地塊為近十年來(lái)南京推出的容積率最低的優(yōu)質(zhì)地塊，容積率最低僅1.01，且地塊公共配套、自然稟賦優(yōu)越，可打造城市中心罕見(jiàn)的低層高品質(zhì)改善型住宅，很可能會(huì)引領(lǐng)南京新房市場(chǎng)品質(zhì)再提升?！泵舷檫h(yuǎn)表示，3宗地塊全部溢價(jià)成交，體現(xiàn)出房企的積極性很高，說(shuō)明“減量提質(zhì)”的供地策略正在收效，對(duì)南京樓市也將帶來(lái)信心的提升，傳遞出穩(wěn)中向好的市場(chǎng)信號(hào)。

各地土拍市場(chǎng)冷熱分化明顯

相比之下，今年廣州的土地市場(chǎng)一直不樂(lè)觀(guān)。6月20日，廣州花都區(qū)公開(kāi)出讓2宗住宅用地，一宗底價(jià)成交，一宗終止出讓。其中，花都區(qū)CA0303017地塊由廣州花都城投西城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)6.7744億元摘得，樓面價(jià)9000元/平方米；宗地面積43169.84平方米，容積率2.8。這也是廣州今年成功出讓的第三宗宅地。

2024年至今，廣州一共成交了7宗涉宅地塊，但其中有4宗為去年掛牌，均于今年1月成交。真正屬于2024年掛牌并成交的僅有3宗，均為底價(jià)成交?；仡欉^(guò)去五年，廣州每年保持至少40多宗涉宅地塊成交，且土拍成交多發(fā)生在上半年。

此外，原定于同日出讓的花都區(qū)車(chē)城大道以北、嶺東路以西CB0106022地塊因故終止，該地塊起始價(jià)10.9786億元，起始樓面價(jià)5080元/平方米。而自今年1月以來(lái)，廣州共已發(fā)布超30條事關(guān)土地終止出讓或延期出讓的公告。

由此可見(jiàn)，目前土拍市場(chǎng)冷熱分化明顯。對(duì)于今后的土地市場(chǎng)，克而瑞分析人士表示，近期從中央到地方，刺激政策密集出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地的效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)，意味著短期銷(xiāo)售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資同樣需要經(jīng)歷底部修復(fù)階段，因此短期房企投資意愿難有大幅度提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。

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