上海、杭州等地高溢價(jià)地塊頻出 土拍回暖背后樓市回溫、規(guī)則生變

土地市場(chǎng)回溫也與“517”新政后樓市成交量的上漲和市場(chǎng)信心的回升息息相關(guān)。土地市場(chǎng)熱度回升的城市也是樓市成交量快速上揚(yáng)的城市。

杭州土拍臨平區(qū)地塊溢價(jià)率近60%、上海楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K也創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)最高紀(jì)錄、南京和廣州也打破了年內(nèi)“零溢價(jià)”的局面……“517新政”后，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯，這與上半年整體趨冷態(tài)勢(shì)形成了鮮明對(duì)比。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示：“對(duì)于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高參拍意愿，這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)短期庫(kù)存相對(duì)合理、項(xiàng)目流速確定性較高等特點(diǎn)，企業(yè)布局或深耕意愿強(qiáng)烈。但針對(duì)非核心區(qū)，在“以銷(xiāo)定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較為謹(jǐn)慎，在新房市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)前，土地市場(chǎng)點(diǎn)狀高熱、分化加劇現(xiàn)象預(yù)計(jì)短期仍將延續(xù)?！?/p>

上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市土拍升溫

7月23日，杭州出讓2宗宅地，起始出讓總價(jià)22.9億元，最終攬金29.4億元，成交樓面均價(jià)31657元/平方米，平均溢價(jià)率28.6%。

值得關(guān)注的是，杭州土地市場(chǎng)上半年在經(jīng)歷年初的火熱、“小陽(yáng)春”時(shí)候的降溫之后，此次又再一次升溫，兩宗地塊溢價(jià)率均高攀。

其中，綠城集團(tuán)經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)以6億元斬獲臨平區(qū)豐收湖低密度地塊，溢價(jià)率高達(dá)59.2%，這一溢價(jià)率創(chuàng)下2019年以來(lái)杭州土拍市場(chǎng)的歷史新高。而另外一宗上城區(qū)城東新城單元地塊經(jīng)過(guò)43輪報(bào)價(jià)，被濱江集團(tuán)以23.4億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)35524元/平方米，溢價(jià)率22.6%。

“得益于樓市利好新政刺激，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度持續(xù)提升，新房去化率有所改善，成交量環(huán)比出現(xiàn)回升?！笨硕鸱治鰩煴硎荆贾菔袌?chǎng)逐步好轉(zhuǎn)，也讓房企對(duì)未來(lái)投資充滿(mǎn)信心，部分熱門(mén)地塊溢價(jià)率走高即是其中一個(gè)表現(xiàn)。

不僅是杭州，上海土地市場(chǎng)在恢復(fù)“價(jià)高者得”后就立刻出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊。在7月9日上?；謴?fù)“價(jià)高者得”的首次土拍中，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)88街坊02H1-01地塊的溢價(jià)率就達(dá)到了21%，由保利發(fā)展以總價(jià)22.03億元摘得，成交樓面價(jià)88462元/平方米，刷新楊浦區(qū)樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

土拍回溫背后：樓市回溫與“限價(jià)”松綁

事實(shí)上，今年上半年，我國(guó)土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)趨冷的態(tài)勢(shì)。一方面，在“以銷(xiāo)定投”策略下，房企拿地仍較謹(jǐn)慎，同時(shí)4月末自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”后，政府推地節(jié)奏放緩，全國(guó)300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，土拍熱度方面，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，大多數(shù)城市地塊底價(jià)成交甚至出現(xiàn)流拍，整體成交樓面均價(jià)同比下降10.1%，溢價(jià)率較去年同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，隨著“517新政”的持續(xù)落地，重點(diǎn)城市樓市逐步回暖，加之部分城市例如上?；謴?fù)了“價(jià)高者得”的土拍規(guī)則，所以進(jìn)入6月份土地市場(chǎng)就呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)。

“517新政”后，部分城市土拍熱度升溫，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。6月20日，青島嶗山王家村地塊經(jīng)過(guò)364輪競(jìng)價(jià)，被海業(yè)益佳以18.9億元斬獲，刷新青島土拍樓面價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)37.2%。

更有多個(gè)城市在近期的土拍中打破了今年以來(lái)土地市場(chǎng)“零溢價(jià)”的局面。比如，6月19日，南京3宗低密度宅地高溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)15.8%，打破了南京2024年以來(lái)宅地“零溢價(jià)”情況；緊隨其后的6月25日，廣州出讓荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊，被保利發(fā)展以總價(jià)約7億元競(jìng)得，溢價(jià)率為8.5%，也是廣州今年成交的首宗溢價(jià)宅地。

今年上半年，杭州土拍走勢(shì)可謂是“過(guò)山車(chē)”一般，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了2月的火熱、3月的降溫、4月的好轉(zhuǎn)和5月的低迷，而在7月熱度又回升。

而土地市場(chǎng)回溫也與“517”新政后樓市成交量的上漲和市場(chǎng)信心的回升息息相關(guān)。土地市場(chǎng)熱度回升的城市也是樓市成交量快速上揚(yáng)的城市。例如，6月，北京、上海商品住宅成交面積環(huán)比分別增加21%、66%；二手房成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)12%、38%。而杭州在6月的二手房網(wǎng)簽量8849套，創(chuàng)近15個(gè)月新高。

在樓市成交量逐步回升之時(shí)，土拍規(guī)則也在悄然生變，例如取消溢價(jià)率上限的限制，恢復(fù)“價(jià)高者得”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，在22座實(shí)行集中供地的城市中，已有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍規(guī)則，北京、深圳、寧波土地拍賣(mài)仍執(zhí)行限價(jià)政策，其中，北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%。

對(duì)于熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“一方面，地方政府推出的地塊比較優(yōu)質(zhì)，出讓的條件和要求在降低，這樣就提高了房企拿地的積極性；另外一方面，熱點(diǎn)城市的中心區(qū)域去化不錯(cuò)，一些開(kāi)發(fā)商有補(bǔ)倉(cāng)的需要。”

李宇嘉進(jìn)一步指出：“目前高溢價(jià)地塊僅僅是散狀的、零星的現(xiàn)象，從整體上來(lái)說(shuō)，下半年土地市場(chǎng)很難完全扭轉(zhuǎn)趨冷的局面，還是呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。”

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