4.54萬億,中央全面推進“舊改”
7月20日,國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》,指出到到“十四五”期末,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
??今年以來,中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是,這一次關(guān)鍵詞是“全面推進”,且有了具體時間表,逐一明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)及對象范圍、調(diào)動民眾和社會力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問題。這意味著舊改即將全面上馬。
??01
??行業(yè)前景
??“舊改”潛在存量規(guī)模巨大
??根據(jù)此前官方通報,各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個,涉及居民上億人。換言之,到“十四五”末,也即2025年之前,全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。
??其中,我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。而2000年、2001年和2002年新增城市住宅建筑面積分別為6.2億平方米、4.7億平方米和12.9億平方米。根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上,那么“舊改”潛在的存量規(guī)模則將分別在2020-2022年達到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。
??這些老舊小區(qū),主要集中于一二線城市的老城區(qū),以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。
??恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算認(rèn)為,按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看,基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元,按40億平方米待改造面積測算,預(yù)計全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元;改善類改造若只考慮電梯和停車,預(yù)計需要至少2.66萬億元;而對于提升類改造來說,若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算,需要0.68萬億元。因此,保守估計老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。
??若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進行戶內(nèi)二次裝修,或帶動市場空間進一步提升。
??02
??需求釋放
??家居行業(yè)迎來巨大增量
??老舊小區(qū)改造,不僅涉及民生改善的需求,還關(guān)乎擴大內(nèi)需、拉動投資的重任,其影響不容忽視。
??根據(jù)意見,改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類?;A(chǔ)類主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。完善類主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。提升類則包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護等智能感知設(shè)施等。
??業(yè)內(nèi)人士表示,建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將受益舊改。防水、涂料、管材、保溫材料等細(xì)分領(lǐng)域有望明顯受益,同時地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加,帶動市場向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。
??具體來看,舊改帶來的機會可以做這樣一個劃分,涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分,至少包括8種機會:外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。
??而從“舊改”傳導(dǎo)邏輯看,舊改有望形成二次裝修的需求傳導(dǎo)鏈。從戶外改造到戶內(nèi)更新,部分老房翻新、家具家電更新需求等,可能隨之釋放??梢灶A(yù)見,“舊改”紅利將為家居行業(yè)帶來巨大增量。
??這些變化已經(jīng)在發(fā)生。據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)評估推算,從住宅裝修市場的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)來看,老房及二手房翻新市場在2019年合計占比超過40%,2020年將超過42%。反應(yīng)到家居企業(yè)身上——歐派在北京二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成;索菲亞客戶訂單新房從73%降低到66%,二手房,翻新房呈增長態(tài)勢,索菲亞還專門推出了舊房翻新套餐;
??03
??新興賽道
??如何做好舊改市場?
??舊改是巨大的紅利,同時也給企業(yè)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。
??想要真正意義上成功進入這個市場,率先跑通模式是關(guān)鍵。過去,新興市場需求很大,大多家居企業(yè)并不關(guān)注利潤不高、需求分散的舊房翻新市場。同時,改善型裝修的難度更高、更具復(fù)雜性,很少有家居企業(yè)在這一塊有清晰的戰(zhàn)略。
??總得來說,舊房翻新一個長尾效應(yīng)十分明顯的市場領(lǐng)域,家居企業(yè)要跳出傳統(tǒng)固有思維,跳出傳統(tǒng)的運營模式,通過新零售,跨界整合資源逐步破除運營壁壘,同時以產(chǎn)品創(chuàng)新強化企業(yè)核心競爭能力,從時效、便捷、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面進行革新。耐心構(gòu)建一整套體系,不然也就無法真正吃下這個市場。(來源:77度)
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