租賃政策利好基層勞動者,“大社區(qū)”或成未來主流形態(tài)
進入2021年,住房租賃市場備受關(guān)注,解決好大城市住房問題被提到突出位置。租賃用地和集體用地的供給不斷增多,租賃行業(yè)規(guī)范化和監(jiān)管力度也在不斷加大,來滿足租房主力人群——城市基層勞動者的住房需求。市場格局也隨著行業(yè)發(fā)展悄然變化,在土地政策和行業(yè)規(guī)范的雙保險的加持下,未來,隨著大量租賃社區(qū)項目的建成入市,大中型租賃社區(qū)形態(tài)可能會成為主流,引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。
一、“城市基層勞動者”住房租賃市場供需有缺口
隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的升級和發(fā)展,我國基層勞動者的規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長趨勢,根據(jù)統(tǒng)計顯示,城市中的流動人口約有2.46億人, 2019年末全國就業(yè)人員中,第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占27.5%,第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占47.4%,其中以餐飲服務(wù)、外賣配送、快遞物流等勞動密集型行業(yè),存在大量員工租賃需求。這類群體過去主要通過群租、租住違建、工住混合、地下室等方式滿足居住需求,不僅安全隱患極大,他們的基本生活需求也無法得到保障。隨著城市的改造和發(fā)展,這一群體有強烈的改善租住環(huán)境的需求。未來,在整個國家的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和發(fā)展實體經(jīng)濟的過程中,由產(chǎn)業(yè)驅(qū)動帶來的勞動群體租賃需求將不斷增長,為其提供高質(zhì)量、高性價比的租賃空間問題亟待解決。
然而,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國統(tǒng)計年鑒2019》,各階層收入及人數(shù)占比數(shù)據(jù)中我國有約90%的人月收入在5000元以下,62%的人月收入在2000以下;月收入過萬的只有5%??梢钥闯?,中國的人均收入還處于相對較低的水平,加上我國一些特大城市房價偏高,而基層勞動者群體收入相對偏低,在租房階段容易遭遇的租房難,租房貴的問題,“城市基層勞動者”由于支付能力有限,只能住在空間狹小,存在安全隱患的群租房,或者花費大量時間通勤。所以,城市中心區(qū)和郊區(qū)均需要配套建設(shè)一定比例的高質(zhì)量、高性價比的租賃住房,來滿足他們的居住需求。
二、租賃土地政策利好“勞動者”,城市郊區(qū)或可承接更多需求
1、從租賃土地區(qū)域分布來看:八成位于城市近遠郊
整體上來看,租賃用地的分布主要集中于遠郊區(qū)域,占總供應(yīng)量的49.6%,而近郊區(qū)域和城市中心區(qū)的占比則較為接近,分別為27.3%和23.1%。
一方面,租賃用地在一定程度上能為助力城市發(fā)展,打造職住平衡的城市居住體系,幫助產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決人才居住問題,配合產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域的需求,更多分布于城市近郊和遠郊區(qū)域。另一方面,受城市發(fā)展成熟度的限制,成熟的中心區(qū)域可用土地稀少,為滿足區(qū)域內(nèi)基本居住需求,中心區(qū)和郊區(qū)均需要配套建設(shè)一定比例的高質(zhì)量、高性價比的租賃住房。
據(jù)統(tǒng)計,目前已有18個試點城市加碼集體用地供應(yīng)。其次,產(chǎn)業(yè)外移至全新開發(fā)的周邊區(qū)域,租賃住宅的配套建設(shè)可以說是必要的輔助條件。
2、從租賃用地價格上看:租賃用地價格僅為宅地價格3成
另外,由于政策性扶持等原因,多數(shù)城市租賃用地價格均大幅低于住宅用地。整體來看,租賃用地樓板價約為住宅用地價格的3成。分城市來看,上海租賃用地價格不到住宅用地價格的6成,廣州租賃用地價格約為住宅用地價格的5成左右,深圳租賃用地價格約為住宅用地價格的4成左右,杭州、南京、蘇州等租賃用地價格在住宅用地價格的3成以內(nèi)。租賃用地價格租金較低,一方面利好保障租賃住房計劃的落地,一方面可以更多的覆蓋低收入基層勞動者的住房需求。
3、趨勢:大中型租賃社區(qū)或成未來趨勢,填補租賃空缺
根據(jù)對已成交租賃用地規(guī)模體量的統(tǒng)計(按照套均面積60㎡的規(guī)劃),500-1000套規(guī)模的中型社區(qū)占比22.5%,1000-2000套規(guī)模的大型社區(qū)占比42.3%,2000套以上規(guī)模的超大型社區(qū)占比也頗為可觀,達到27.6%。
在“租售并舉”的大背景下,政策傾向于引導(dǎo)租賃社區(qū)向大中型集中式居住社區(qū)方向發(fā)展。大中型集中式租賃社區(qū)更便于前期整體規(guī)劃、完善社區(qū)配套及后期運營管理,可以從整體上提升租住的生活品質(zhì)和感受。同時,超大型租賃社區(qū),作為大型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域的剛需配套建設(shè),也有很重要的地位。未來,隨著大量租賃社區(qū)項目的建成入市,大中型租賃社區(qū)形態(tài)可能會成為主流,引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。
三、各地行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管不斷完善,為勞動者“揚起”權(quán)益保障
1、勞動者居住存在的一系列安全、衛(wèi)生、治安問題需解決
2020年,在新冠疫情的沖擊下,經(jīng)濟的增速放緩,行業(yè)持續(xù)震蕩,高杠桿+租金貸模式下的公寓企業(yè)“暴雷”事件頻發(fā)。并且,現(xiàn)在“城市基層勞動者”的住宿還存在一些問題。
一方面是大城市保障性住房供應(yīng)不足,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,以及人地匹配問題?!俺鞘袆趧诱摺币驗橹Ц赌芰τ邢蓿荒茏≡诳臻g狹小,存在安全隱患的群租房,由此各種隔斷房,缺失部分生活功能房較多,這部分房源并不符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面安全條件,顯現(xiàn)出一系列安全隱患問題,又或者需要花費大量時間通勤,這一群體有強烈改善租住環(huán)境的需求。
另一方面是不規(guī)范的租房環(huán)境導(dǎo)致的一系列風險,比如存在“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營風險,疫情期間催化下的多起跑路和暴雷事件,有的業(yè)主已經(jīng)遭遇平臺逾期支付租金的情況,租客和業(yè)主利益都遭受損失。
另外,作為新的“千禧一代”,年輕群體對居住條件也提出了多樣化的要求,不同于父輩的克制型消費,更注重環(huán)境、場景、個性化、多樣化,追求相對體面,服務(wù)配套設(shè)施完善的租住環(huán)境,所以解決企業(yè)員工職住不平衡的問題,就需要在產(chǎn)品的定位和服務(wù)上,做更多的思考。
2、行業(yè)規(guī)范不斷健全,幫助保障勞動者權(quán)益
在“租售并舉”政策背景下,從中央到地方陸續(xù)出臺一系列租賃行業(yè)監(jiān)管政策,監(jiān)管力度進一步加強,行業(yè)標準和規(guī)范也不斷完善,一定程度上幫助解決人才安居問題。隨著針對租賃市場行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管政策的不斷完善,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的出現(xiàn),使租賃市場真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能,解決城市發(fā)展中的供需矛盾問題,以及滿足員工對于安全、舒適、便利的需求。
四、細耕“安全、舒適、便民”三大運營要素,大社區(qū)模式或成趨勢
綜上可以看出,城市基層勞動群體對于住宿的需求具備三個要素:安全、舒適和便民。目前公租房是解決城市勞動者群體住宿的主要方式,也是保障性住房的重要組成。但目前的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)配套往往滯后于實際需求,不重視園區(qū)員工生活的改善,園區(qū)內(nèi)的住房和生活配套設(shè)施陳舊或缺失不足,無法滿足日益增長的勞動力需求。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要更新原有居住環(huán)境,可以容納更多的勞動者,填補更多租賃缺口。
為了讓這些城市勞動群體,產(chǎn)業(yè)工人住有所居,各類企業(yè)紛紛出場,為其提供符合需求的公寓產(chǎn)品。其中租賃社區(qū)的出現(xiàn),幫助解決更廣大的基層勞動者住宿需求。租賃社區(qū)多數(shù)體量較大,圍繞新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城融合區(qū)域進行建設(shè)。園區(qū)多數(shù)是由政府或大企業(yè)主導(dǎo),離城區(qū)稍遠的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
2020年,長租行業(yè)受疫情影響,但仍有大量大型租賃社區(qū)相繼開業(yè),這對行業(yè)而言是為數(shù)不多的好消息,約有15家大型租賃社區(qū)開業(yè)。譬如,1月,旭輝領(lǐng)寓首個租賃社區(qū),柚米社區(qū)在北京開業(yè);5月、6月和9月,樂璟生活社區(qū)在天津、上海、青島相繼開業(yè)3個項目;10月,國內(nèi)長租品牌自如上線旗下首個租賃社區(qū)——廣州黃埔凱得青年公寓等,據(jù)悉2021年度也將有約50個大型租賃社區(qū)開業(yè),其中樂璟生活社區(qū)將開業(yè)約30個租賃社區(qū)。
相較于市面上的租賃產(chǎn)品,集中式租賃社區(qū)給人最直觀的感受就是體量更大,優(yōu)勢在于集中式的物理空間,在公區(qū)利用和服務(wù)上可以更加多元,為租客提供更多的商業(yè)及生活配套服務(wù),加上租賃土地政策等的支持,進一步幫助緩解住房供需矛盾,解決員工職住平衡的問題。
另外,除了體積大,與傳統(tǒng)集中式公寓不同的是,租賃社區(qū)多了“社區(qū)”的概念,考慮到產(chǎn)業(yè)園多聚集在城市郊區(qū)位置,缺少基本的商業(yè)、娛樂和休閑等配套,尤其出行也有不便。租賃社區(qū)一般會匹配一定比例的社區(qū)商業(yè)、比如餐飲、超市、菜市水果、健身房等生活配套需求設(shè)施的引入,幫助解決了產(chǎn)業(yè)人員的基本生活和休閑的需求。
以樂璟生活社區(qū)為例,樂璟生活社區(qū)依托“政企銀”模式,在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)“大社區(qū)”概念,主要為產(chǎn)業(yè)園提供員工住宿配套和生活服務(wù)等,圍繞產(chǎn)業(yè)資源豐富的大中型城市布局,目前規(guī)模1.7萬間。樂璟通過對原社區(qū)的修復(fù)改造,增添了大量生活配套設(shè)施和服務(wù),比如美食廣場,奶茶店、超市、24H便利店、健身房、籃球場等,全方位滿足園區(qū)內(nèi)勞動者們的多樣化生活需求,全面打造“生態(tài)型大社區(qū)”,而社區(qū)服務(wù)更能輻射到周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及居民區(qū),帶動社區(qū)及周邊的經(jīng)濟活力,幫助城市新市民實現(xiàn)安居樂業(yè)的目標。
除了在生活配套和服務(wù)上,有更多維度的豐富和升級,另一方面,需要將安全治安環(huán)境問題進行全面改善。同樣以樂璟為例,樂璟生活社區(qū)采用市面上領(lǐng)先的 “樂享住” 住宿管理系統(tǒng),該系統(tǒng)中的“云盾宿管”功能將整個社區(qū)的人防、安防、技防全部通過系統(tǒng)的方式集中管理起來,將社區(qū)安全管理提升一個層級,為安全、舒適的社區(qū)建立堅實的“后盾”。
值得關(guān)注的是,以樂璟生活社區(qū)為代表的租賃大社區(qū),或成為未來租賃社區(qū)商業(yè)的典型模式。這類全場景的生態(tài)社區(qū),除了提供住宿服務(wù),配套的社區(qū)服務(wù),如社區(qū)食堂、超市、健身房等,滿足了基層勞動者的剛性需求,產(chǎn)生了可觀的收入,同時依托社區(qū)上萬的租戶,在線上平臺的加持下,實現(xiàn)了線上線下的聯(lián)動,可無限擴充和延展社區(qū)服務(wù),挖掘商業(yè)潛力。
住房問題關(guān)系民生福祉、關(guān)系宏觀經(jīng)濟?!白赓U社區(qū)”是國家建立多主體供給,多渠道增加租賃住房土地供應(yīng),租購并舉住房制度下大背景下的時代產(chǎn)物,要讓城市勞動者住的舒適,生活便利,有治安,有社交,有娛樂,讓其擁有理想之居,是一個必要并且有意義的事。隨著大量租賃用地的推出,租賃社區(qū)或?qū)⒊蔀槲磥黹L租公寓的一大趨勢。
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